移民政策转向触发连锁效应：加拿大临时居民减少，热门城市租金首现回落

对于许多计划或刚刚登陆加拿大的新移民和留学生来说，一个积极的市场信号正在显现：加拿大长期以来居高不下的租房价格，终于在部分热门城市出现了松动。加拿大抵押和住房公司（CMHC）的最新报告证实，移民政策的调整正直接作用于租赁市场，导致需求端降温，从而为租客带来了更多的选择空间和议价能力。

租金市场的显著变化：多地租金掉头向下

报告数据显示，与2024年同期相比，2025年第一季度加拿大多个主要城市的招租租金（Asking Rents）出现了明显回落。其中，新斯科舍省的哈利法克斯（Halifax）降幅最为显著，高达8.3%；两大热门城市温哥华（Vancouver）和卡尔加里（Calgary）的租金也分别下降了4.8%和3.6%；多伦多（Toronto）则延续了下跌趋势，下降了1.7%。

与此同时，其他核心城市如蒙特利尔（Montréal）、埃德蒙顿（Edmonton）和渥太华（Ottawa），虽然租金仍在上涨，但其增长速度已较去年同期大幅放缓。

各城市招租租金年同比增长率对比（第一季度）：

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CMHC将这一现象归因于租赁市场需求端的减少，以及新出租单位供应量稳步增加的双重作用。对于缺乏本地人脉和信用记录的新移民而言，“招租租金”是他们初到加拿大时最直接面对的市场价格，其下降无疑是一个利好消息。

移民政策收紧是关键驱动因素

租金市场的降温与加拿大人口增长放缓，尤其是临时居民数量的减少密切相关。自2023年中期达到峰值后，加拿大的租赁需求开始受到冲击。

加拿大统计局的数据显示，从2025年1月1日到4月1日，加拿大全国人口仅增长了20,107人，增速显著放缓。这主要是由于临时居民（学签和工签持有者）数量净减少了61,111人，同时永久居民吸纳数量也有所下降。

联邦政府对国际学生数量设置上限，并调整各省配额的政策，对卑诗省（BC）、安大略省（Ontario）和新斯科舍省（Nova Scotia）的租赁需求构成了直接的下行压力。这三个省份在2025年第一季度的工作和学习许可持有人数量均出现下降。同样，魁北克省（Quebec）和阿尔伯塔省（Alberta）的非永久居民增长放缓，也促成了当地租金涨幅的收窄。

租赁市场供需双方的应对

需求减少和供应增加，正改变着市场的博弈格局。房东们普遍反映，空置单位的租赁周期正在变长。尤其是在多伦多、温哥华和卡尔加里，新建的专业租赁公寓（purpose-built rental）面临着来自二手租赁市场（如私人出租的公寓单元）的激烈竞争。

二手市场的业主通常更愿意通过降低租金来减少空置期。而专业的租赁公寓运营商则通过提供激励措施来吸引租客，例如“免一个月租金”、提供搬家补助或签约奖金。尽管如此，CMHC的报告指出，许多运营商预计未来几年可能仍需下调租金以适应市场变化。

从供应端看，一个积极的趋势是，加拿大大多数市场的出租住房竣工量已超过其“10年历史平均水平”，预示着租赁市场的供应正在改善。

租金回落不等于可负担性改善

值得注意的是，尽管租金出现松动，但住房可负担性问题并未得到根本缓解。CMHC的报告强调，在许多城市，“招租租金与收入比”（Advertised rent-to-income ratios）依然处于高位。这意味着租金支出仍占据了居民收入的较大比例。

例如，在多伦多，该比例从2022年的14.5%持续攀升至2025年的16.4%；温哥华在经历了两年下降后，2025年也反弹至17.8%。这表明，对于普通家庭和新移民而言，住房负担依然沉重。

新移民须知：加拿大各省租金管制政策一览

为了保护租客免受租金急剧上涨的影响，加拿大一些省份实施了租金管制（Rent Control）政策。该政策由各省政府负责制定和执行，因此规定差异很大。对于新移民而言，了解所在省份的政策至关重要。

• ‍实行租金管制： 卑诗省（BC）、曼尼托巴省（Manitoba）、新斯科舍省、安大略省、爱德华王子岛（PEI）。‍
• 不实行租金管制： 阿尔伯塔省（Alberta）、新不伦瑞克省（New Brunswick）、纽芬兰和拉布拉多省、魁北克省（Quebec）、萨斯喀彻温省（Saskatchewan）及三个地区。

特别注意：

• 新斯科舍省的租金涨幅上限为每年5%，该政策有效期至2027年12月31日。
• 安大略省的租金管制仅适用于2018年11月15日之前建造或首次入住的住宅单位，之后的新建住宅不受此限制。

展望

预计在2025年余下的时间里，人口增长放缓和就业市场的变化将继续塑造加拿大的租赁市场。随着新供应持续超过需求增长，市场将处于一个调整期。这对过去几年饱受租金飙升困扰的租客来说是一个亟需的喘息机会，但要实现真正的住房可负担性，仍有很长的路要走。